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钱被谁赚走了?买房人欠银行38万亿,开发商欠银行12万亿

发姐说房4周前 (12-21)16

在严厉调控影响之下,许多城市的房价维持在一个稳定的状态,但不得不说,房地产行业吸纳了非常多的资金,仅2020年全国的商品房成交额就达到17万亿元左右,相当于某些省会城市15年的GDP。但是有一个奇怪的现象出现了,开发商欠了不少钱,买房人因为背负房贷也欠了不少钱,连一些地方为了加快土地开发也欠下了不少钱,问题来了,房价上涨了这么多,钱被谁赚走了?

买房人欠银行38万亿元。根据央行12月份公布的数据,11月末,个人房地产贷款余额达到38.1万亿元。相比10月份多增532亿元。虽然国家提倡房住不炒,但是合理的住房需求还是受到支持的。个人房贷发放加速,有利于提振购房者信心。开发商欠银行12万亿元。根据央行第3季度的数据,房地产开发贷款余额为12.38万亿元。房地产行业是资金密集型行业。从拿地、规划、设计、建设到最后交付使用,其中涉及到的成本和税负环节众多。虽然卖出一套房有上百万元的价格,但是要想获得开发土地的资质,拿到一块土地,动辄也要花费上亿元。2020年三条红线推出了,对开发商融资提出了新的要求,房企过去一直严重依赖借贷,为企业扩张规模提供资金,但是开发商要想借更多的钱就要达到相应的指标。如果国家不发布三道红线,房地产开发贷款的余额可能会更高,但目前来看,这个数字也是不低的。

钱被谁赚走了?根据央行数据显示,我国城镇家庭住房拥有率超过90%,房子成了不少家庭的重要资产,房地产行业中也诞生过不少资产上亿的有钱人。但问题来了,开发商和买房人的债务余额加起来接近50万亿了,到底楼市中的钱被谁赚走了呢?开发商赚到钱了吗?这些年全国房价上涨,大家都有目共睹,于是许多人就认为房价上涨之后,房子售价也越来越高,开发商赚到钱了,是这样吗?根据中指研究院的统计数据,2020年全国百强房企的净利润率只有11.2%。而众多的中小房企,直接在2020年宣布破产。进入2021年,随着三道红线的威力显露,开发商不得不依赖于卖房降负债,部分房企甚至贴着地价卖房,如果开发商都赚到了钱,他们就不会轻易选择降价卖房了。开发商欠下一身的债务,一方面是因为盖房子的成本并不低,仅拿地成本就要占到房价的30%~50%之间,动辄几十亿甚至上百亿的地价成本,不是所有开发商都能马上拿出这么多现金,只好向银行借款。另一方面,由于我国的城镇化距离发达国家80%的水平还有一段距离,所以很多人看好房地产行业的发展,开发商也愿意拿地扩张,要想大量拿地,没有钱是不行的,于是就要通过银行贷款、发行债券的方式获得融资。

钱被卖地的人赚走了,是这样吗?既然开发商盖房成本高,拿地成本高,那么钱应该被卖地的人赚走了,许多人这样认为。但是根据财政部的数据,2020年全国地方债务为25.66万亿元。截至2021年12月15日,新增专项债3.42万亿元。地方除了要支付公务员工资外,还要建设交通设施,建设市政和产业园区基础设施,将资金投向健康、养老、保障性安居工程、文化旅游、农田水利、能源等方面,扩大投资,保持经济的平稳运行。那么,广大的买房人群体,从楼市中赚到钱了吗?买房人要想从楼市中赚到钱,要么把房子卖掉赚差价,要么把房子租出去,赚租金收入。从卖房的角度看,这几年的房价涨幅已经回落了,再加上严厉的限购限贷和二手房参考价制度,在楼市火热的城市想卖房赚钱难上加难,以深圳为例,部分二手房小区的参考价直接给到市场价的7折。这导致许多原本想卖房的人不愿把房子挂出去,这样每年都有5%的利息损失。而根据经济学家预计,算上房屋折旧和机会成本等等,持有房产一年的成本在9%左右。

从租房的角度看,以租养贷越来越难,根据诸葛找房的预计,我国一线城市租金回报率平均为1.86%。二线城市的租金回报率平均为2.04%。这意味着买下一套200万的房产,一年的租金收入只有4万元左右,甚至低于大额存单带来的收入。而对于那些只有一套房的刚需者来说,房价的上涨带来的只是账面资产的提高,如果不卖掉,也无法从房价上涨中获得好处。看到这里,许多人更加困惑了,到底楼市中的钱被谁赚走了呢?有业内人士表示,开发商的钱和买房人的钱都被银行赚走了。

开发商向银行借款的成本在7%-8%左右,买房人向银行申请按揭的成本在5.5%左右,但是三年期定期存款的利息在2.75%左右,其中的利息差看似并不大,但是如果算上全国开发商总体的负债12万亿,买房人总体的负债38万亿,一年光利息的规模就有几千亿。有的开发商对资金的运营能力强一些,可以减少一些负债,但是从拿地到预售也要两三年的时间,这两三年也要支付银行的利息。只是过去开发商还能实现高周转,卖房快,可以稍微轻松一点。

对银行来说,他们也乐意借钱给开发商和买房人。有固定资产作为抵押的贷款,在银行属于优良资产,坏账率很低,过去房价保持上涨的时候,许多人就算借钱也要坚持还房贷,他们不愿银行将房子收走。从表面上看,银行从房地产行业中赚到了钱,但是风险也在累积。如果房价大幅下跌,许多购房者可能会选择断供。如果房价下跌幅度过大,而人们又买涨不买跌,大量房子卖不出去,房企经营困难,偿还不了银行的债务,也会让银行感到为难。大家可以看到谁从楼市中赚到钱了,一二线城市中房价有一些涨幅,有少数人的确可以赚到钱,但是目前来看,高杠杆的运营模式越来越难以持续了,适度加杠杆有利于促进经济的发展,但是杠杆过高对家庭和银行体系都会带来一些负面影响。

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英媒称“中国是今冬英国燃油危机的根源”,中国驻英大使回应播报文章

10月19日,郑泽光大使出席中国生态环境部和中国驻英国使馆联合举办的线上中外记者会。中国驻英国使馆网站 图就有媒体指中国是今年冬天英国燃料危机的根源的说法,中国驻英使馆大使郑泽光10月19日回应称:“...