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从百家争鸣到巨头争霸 物管行业依旧难解盈利模式之困

新浪财经4周前 (11-11)25

来源:第一财经

  从百家争鸣到巨头争霸 物管行业依旧难解盈利模式之困

  作者:郑娜

  [ 2021年新交表数量快速增长,前9个月新交表企业数量达33家,但目前仍有24家在排队中,数量处于历史最高位。 ]

  11月5日,万科正式(000002.SZ)公告了将分拆万物云赴港上市的消息。而昔日地产航母合生创展(00754.HK),亦在近期露出希冀称霸物管行业的野心,尽管吞并恒大物业(06666.HK)的计划搁浅,但最新消息显示,该集团又出现在了奥园健康(03662.HK)等公司的潜在买家名单之列。

  曾经百花齐放的物管行业的收并购正在加速,货架上琳琅满目,而买家就那么几个,碧桂园旗下的碧桂园服务(06098.HK)、万科旗下的万物云、雅居乐旗下的雅生活服务(03319.HK)、世茂旗下之世茂服务(00873.HK),以及中字头的保利物业(06049.HK)、中海物业(02669.HK)等,成为市场上活跃的头部玩家。短短两年时间,物管行业就从昔日的百家争鸣,快速进入巨头争霸时代。

  中小物企的困境

  随着行业的剧烈震荡,地产公司资金链承压,一直以来被称为优质资产的物业公司频繁出现在货架上。从年初的蓝光嘉宝服务,到富力地产两大股东转手富力物业,再到当代置业转手第一服务,出售物业换取流动性,成为当前众多地产公司的选择。

  “虽然近期地产政策已有边际改善,但经营层面现金流的好转需要一定时间,而债务偿还具有刚性,部分遭遇现金流困境的地产公司或仍将出售旗下物业公司换取现金。”国金证券分析师杜昊旻认为。

  新力控股在出现违约情况之后,有消息称该公司有意将物业板块出售回血;而近期发布了股权转让公告的奥园健康,其大股东中国奥园(03883.HK)也屡被市场认为流动性较为紧张。

  事实上,物业公司面临的不只是被“工具人”化的命运,其在近期的资本市场的受青睐程度也明显降低,去年大批物业公司蜂拥上市的火热景象不复存在,中小型企业上市的闸门越来越窄。

  第三方研究机构嘉和家业统计显示,2020年是物企上市的顶峰,共有18家登陆港股;2021年新交表数量快速增长,前9个月新交表企业数量达33家,但目前仍有24家在排队中,数量处于历史最高位。另有3家物企二次交表、2家招股书已过期。“物企自2018年开启的上市最佳窗口期近尾声。”该机构认为。

  不止如此,2020年的物企上市潮给资本市场带来了重新审视该板块的机会,大批物企上市后出现估值回调。

  机构数据显示,截至2021年9月末,43家典型上市物企的行业估值中位数从30.1倍滑落至17.5倍。即便是行业龙头的碧桂园服务,年内股价也从最高时的85.20港元跌至如今的55.5港元左右,市盈率(TTM)约为43倍。

  中小型物业公司在资本市场上的表现就更加惨淡。以11月9日的股市表现计,融信服务、德信服务、远洋服务等物业股的成交量不足40万股;而朗诗绿色生活的成交量甚至不到2万股,总市值仅13.1亿港元,TTM仅为16.78倍。

  在如今的资本市场环境下,中小型物企即便上市成功,也面临着估值持续下降乃至破发的风险。

  “小物业管理公司一般都会陷入低估值陷阱。”中信证券认为,这样的境况会使得越来越多物业管理公司寻求对外合作,大公司的并购机会将变多。

  头部玩家浮出水面

  在物管行业仍以规模论英雄的阶段,头部物管公司从未放慢收并购的步伐。

  据嘉和家业不完全统计,2021年前9个月,物管行业共发生超60宗收并购事件,其中明确披露金额的交易总额超250亿元,远超2020年全年总额。大型收并购明显增加,截至目前,已明确披露了金额的收并购事件中,有6宗的交易对价超过10亿元。

  碧桂园服务是收并购市场不可忽视的角色,上演了最多“大鱼吃大鱼”的案例。3月下旬起,碧桂园服务先是以约54.32亿元的代价,拿下了蓝光嘉宝服务全部股权的71.17%;9月下旬,其以不超过100亿元的总代价收购富力物业;又以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。

  接连的收购使得碧桂园服务的规模不断扩大。截至2021年6月末,碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积位列行业之首。

  其他头部物管企业也在加紧步伐。3月份,雅生活以11.77亿元的高价收购了五家环卫企业;世茂服务也先后收购了深圳深兄、无锡市金沙田科技部分股权,拓展城市服务版图;今年9月末,旭辉永升服务以5819.1万元的价格拿下了一家环卫服务提供商51%的股权。

  而此前上市时间表一直成谜的万物云,也终于于11月5日官宣了分拆上市的计划。在此之前,万物云向着平台化的方向持续迈进,伯恩物业、升龙物业、阳光智博等公司被纳入其中。

  值得注意的是,在市场上可选资产明显增多的收并购窗口期,买家反而变得更加集中了。

  “以前是不管是大公司、小公司都要收并购,现在可能真正剩下的就是大公司收并购,今年的竞争家数都少了。”一家今年收并购动作频繁的头部物企高管表示。

  在合生创展收购恒大物业的事件曝光之前,恒大物业的绯闻买家也主要集中于碧桂园服务、万物云两大巨头。在近期的奥园健康出售传闻中,交易对方的名单也依旧徘徊在碧桂园服务、世茂服务、龙湖智慧服务、保利物业等几家头部企业中。

  统计显示,2021年前三季度,碧桂园服务、雅生活服务、龙湖智慧服务三家企业的收并购宗数占总数的三分之一。

  盈利模式亟待升级

  物管行业成为资本市场的香饽饽,是从2018年开始的。这一年,碧桂园服务登陆香港股市,并走出了一年多时间股价上涨超五倍的大牛行情。

  在资本市场看来,物管行业稳定的现金流,以及管理合同的持续增长,是获得估值的底层逻辑,规模是物管行业打动投资者的主要因素。

  一位地产行业高管总结称,物管行业目前的业务模式还是很传统,根本上就是一堆“合同”,这些合同本身没有太大想象空间,资本市场真正看重的是合同背后的客户“流量”,以及未来在这些客户“流量”身上进行深度挖掘的可能性。

  目前物业行业的盈利逻辑还是没有改变,主营业务收入和利润依然主要来自于基本的物业管理费用。但物业费变化不大,人工费却在大幅上涨,如果持续进行低水平的基础物业拓展,就会面临更大的成本压力。

  一家头部物企高管向第一财经表示,物管企业原本是要通过自身的服务,提升资产、品牌的溢价,让用户愿意为了这种优质的服务,付更高的物业费。“但这在今天实际上是做不到的。物业管理其实还是处于早期和粗放管理阶段。”

  但由于面对的是诉求不同的个体业主,物管费涨价难度非常大,比如一家头部物管企业,全国在管居住小区超过300个,但2020年成功涨价的小区只有十几个。

  值得一提的是,在实际的项目拓展过程中,各大物业公司仍绕不开价格战。“现在基础物业的获取方式,主要是靠价格优势,很少量的是通过品牌获取。”上述高管透露。

  中海物业就在2021年中期报告中直陈,其物业管理服务分部毛利率下跌至13.8%的原因之一是“进行市场扩张时面对的价格竞争”。

  “物业管理是个微利行业,没有想象的那么赚钱。”一家中字头物管企业的高管向第一财经透露,目前很多上市物管企业的利润,主要靠母公司提供的增值服务来支撑。

  据悉,在上市物管企业的收入构成中,非业主增值服务一直都是十分重要的组成部分。“非业主增值服务主要围绕开发商进行,针对开发、销售、竣工各个环节提供相关服务,盈利模式比较确定。”东方证券研报显示。

  “这个业务就是地产输送给物业的,有的企业把车位销售也放在该板块里,让物业卖车位。”某物业行业分析师向记者表示,“有不少企业把这项作为重要的盈利支撑,往‘非业主增值服务’里装地产开发的东西。”

  中信证券表示,非业主增值服务中有相当规模是对关联方的服务,非业主增值服务收入占比较高的公司可能需要估值折价。2021年上半年,在中信证券统计的样本企业中,非业主增值服务的收入占比达到了27.9%。同期,基础物业服务、业主增值服务收入占比分别为55.3%、16.8%。这也意味着,物管企业对母公司及关联公司的依赖程度仍然较高。

  一旦物业公司被收购,脱离了原本母公司体系,就意味着来自母公司的非主业增值服务将终止,物管公司仍将面对最原始的基础服务所带来的盈利压力。

  但即便如此,头部物管公司依然不愿意放弃规模扩张,因为物管公司身上还有一项可挖掘的业务,即高毛利的社区增值服务。但目前物企在此领域的发展仍然处于较低水平,与专业公司相比,物业公司在服务品质和价格方面并无明显优势,通过增值服务提升公司盈利水平有待进一步探索。

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原标题:快讯!华盛顿特区实施宵禁[环球网快讯]美国有线电视新闻网(CNN)消息称,华盛顿特区市长穆里尔·鲍泽发布了一项全市宵禁令,时间从5月31日美东时间晚11时开始到6月1日上午6时止。因非裔男子乔...

千里共婵娟:世界那些关于月亮的神话

千里共婵娟:世界那些关于月亮的神话

月球,作为地球唯一的卫星,也是迄今为止人类登上的除地球之外的唯一星球,在地球人心中占据重要地位,不说月球本身对于地球潮汐等实际的影响,就是夜空中那一轮皎皎明月,从古至今给了多少文人灵感。那些因月而起的...

当代女性如何掌控人生?《2021女性健康白皮书》揭秘女性悦己之道

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编辑 | 阳子近年来,女性话题热度居高不下。无论是脱口秀综艺、大女主电视剧,还是女性消费品牌和互联网平台的崛起,都从侧面反映出越来越多的人开始关注女性的生存状态、身心健康。而其实,“女性健康”一词不...